Donare la casa ai figli o lasciarla per testamento? Le tasse sono quasi uguali, le conseguenze no
Dal punto di vista fiscale donazione e successione si somigliano molto. La differenza vera sta nei rapporti tra eredi, nelle quote riservate dalla legge e, fino a poco fa, nella difficoltà di vendere una casa ricevuta in dono.
In questo articolo
«La casa la intesto subito ai ragazzi, così non pagano le tasse di successione.» È un ragionamento diffuso tra i genitori che hanno un immobile e vogliono sistemare le cose per tempo. Ma parte da una premessa in gran parte sbagliata: in Italia donazione e successione tra genitori e figli hanno quasi lo stesso trattamento fiscale. Le differenze vere sono altrove, nei rapporti tra fratelli, nelle quote che la legge riserva ai familiari e, fino a poco tempo fa, nella difficoltà di rivendere una casa ricevuta in dono.
Le tasse: quasi le stesse
L'imposta di donazione usa le stesse aliquote e le stesse franchigie dell'imposta di successione. Tra genitori e figli si paga il 4 per cento solo sulla parte che supera un milione di euro per ciascun figlio; tra fratelli il 6 per cento oltre 100.000 euro; per una persona con handicap grave la franchigia sale a 1,5 milioni. Le regole complete sono nel nostro articolo sulla dichiarazione di successione.
Anche per la donazione di un immobile si pagano le imposte ipotecaria e catastale, con la possibilità delle agevolazioni «prima casa» quando chi riceve ne ha i requisiti. Si aggiungono i costi del notaio, che con il testamento olografo non ci sono.
Le donazioni si sommano tra loro
Qui il decreto legislativo 139 del 2024 ha cambiato una regola importante. Il cosiddetto coacervo successorio, che sommava all'eredità le donazioni fatte in vita per calcolare la franchigia, è stato abrogato: oggi le donazioni passate non si aggiungono più all'asse ereditario ai fini fiscali.
Resta invece il coacervo tra donazioni: se lo stesso genitore fa più donazioni allo stesso figlio, quelle precedenti si sommano, al valore attuale, per verificare se la franchigia di un milione è stata superata. La circolare 3/E del 2025 dell'Agenzia delle Entrate spiega il funzionamento.
La legittima: quanto spetta per legge
La differenza più importante non è fiscale ma civile. Il codice civile riserva ad alcuni familiari, i legittimari, una quota del patrimonio che non può essere tolta né con il testamento né con le donazioni. Le quote principali:
| Chi resta | Quota riservata | Quota disponibile |
|---|---|---|
| Solo il coniuge | 1/2, più il diritto di abitare nella casa familiare | 1/2 |
| Un solo figlio | 1/2 | 1/2 |
| Due o più figli | 2/3 divisi in parti uguali | 1/3 |
| Coniuge e un figlio | 1/3 ciascuno | 1/3 |
| Coniuge e due o più figli | 1/4 al coniuge, 1/2 ai figli | 1/4 |
| Solo genitori (ascendenti) | 1/3 | 2/3 |
| Coniuge e genitori | 1/2 al coniuge, 1/4 ai genitori | 1/4 |
Per verificare se la legittima è rispettata si considera il patrimonio lasciato alla morte insieme alle donazioni fatte in vita. È per questo che una donazione a un solo figlio può riaprire i conti tra fratelli anni dopo.
Un esempio con due figli
Sergio, vedovo, ha due figli, Paola e Davide. Nel 2026 dona a Paola la casa, che vale 420.000 euro. Alla sua morte lascia 60.000 euro di risparmi e nessun testamento.
- Patrimonio da considerare: 60.000 euro lasciati più 420.000 donati, cioè 480.000 euro.
- Legittima dei due figli: 2/3, cioè 320.000 euro, 160.000 a testa. Quota disponibile: 160.000 euro.
- Davide riceve i 60.000 euro di risparmi: gliene mancano 100.000 per arrivare alla sua legittima. Può quindi agire contro la donazione fatta a Paola.
Con un testamento che lasciasse a Paola la casa «in conto di disponibile» e i risparmi a Davide, il risultato non cambierebbe: la legittima di Davide resterebbe lesa. Per evitare il conflitto servono patrimonio sufficiente o accordi diversi, da studiare con un notaio.
Esempio semplificato della redazione: non considera debiti, spese, collazione e frutti, né le imposte.
Collazione e azione di riduzione
Due istituti regolano questi conflitti. La collazione (articolo 737 del codice civile) obbliga figli, discendenti e coniuge che hanno ricevuto donazioni a «riportarle» nella divisione dell'eredità, in modo che i conti tra fratelli tornino, salvo che il genitore li abbia dispensati. La dispensa funziona però solo entro la quota disponibile.
L'azione di riduzione serve invece al legittimario che è stato leso. Può esercitarla solo lui, o i suoi eredi, e non può rinunciarvi finché il donante è in vita. Il termine è di dieci anni dall'apertura della successione. Attenzione a un equivoco comune: un testamento che non rispetta la legittima non è nullo. Resta valido finché un legittimario non lo impugna con questa azione.
La riforma del dicembre 2025
Fino a poco fa, la donazione aveva un difetto pratico pesante: se un legittimario otteneva la riduzione, poteva rivolgersi anche a chi aveva comprato la casa dal figlio donatario. Per questo banche e acquirenti guardavano con sospetto gli immobili «di provenienza donativa».
La legge 182 del 2 dicembre 2025, all'articolo 44, ha riscritto gli articoli 561 e 563 del codice civile. Dal 18 dicembre 2025 la riduzione della donazione non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha venduto l'immobile: il donatario deve invece compensare in denaro i legittimari. Anche ipoteche e pesi messi dal donatario restano efficaci, con compensazione in denaro. Le nuove regole valgono per le successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025. Per quelle aperte prima, le vecchie regole continuano ad applicarsi solo se un legittimario ha notificato e trascritto una domanda di riduzione o un atto di opposizione entro sei mesi dall'entrata in vigore; altrimenti, trascorso quel periodo, valgono anche lì le nuove.
Come si fa: atto notarile e testamento
La donazione richiede l'atto pubblico, a pena di nullità (articolo 782 del codice civile), firmato davanti al notaio con due testimoni. Il testamento può avere tre forme:
- olografo: scritto interamente a mano, datato e firmato dal testatore;
- pubblico: ricevuto dal notaio alla presenza di due testimoni;
- segreto: scritto dal testatore, sigillato e consegnato a un notaio davanti a due testimoni.
Che cosa valutare prima di decidere
- Se l'obiettivo è risparmiare imposte: tra genitori e figli, sotto il milione a testa, di solito non c'è nulla da risparmiare.
- Chi altro ha diritto alla legittima, e se il patrimonio residuo basta a coprirla.
- Se il genitore ha bisogno della casa: con la donazione la proprietà passa subito, salvo riservarsi l'usufrutto.
- Se la donazione cambia l'ISEE del genitore o del figlio, con effetti su prestazioni legate al patrimonio.
- Un parere del notaio prima di firmare, soprattutto se ci sono più figli o un nuovo coniuge.
In sintesi
Donazione e successione tra genitori e figli pagano le stesse imposte, con una franchigia di un milione per figlio. La scelta si gioca sulla legittima e sui rapporti tra eredi: le donazioni contano nel calcolo e possono essere ridotte. Dal 18 dicembre 2025, però, la riduzione non colpisce più chi ha comprato l'immobile dal donatario, e questo rende la donazione meno rischiosa per chi vende.
Fonti ufficiali
- Agenzia delle Entrate, Imposta di donazione: aliquote e franchigie
- Agenzia delle Entrate, circolare 3/E del 16 aprile 2025, riforma di successioni e donazioni, coacervo
- Codice civile, articoli 536-563, 602-605, 737, 782, Normattiva
- Ministero della Giustizia, scheda sulle successioni
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