Gli interessi del mutuo sulla prima casa si detraggono ancora, a tre condizioni

Per molte famiglie è la detrazione più «grossa» della dichiarazione dei redditi, e arriva ogni anno per vent'anni o più. La detrazione degli interessi del mutuo sulla prima casa ha però regole rigide sui tempi, e un errore fatto al momento dell'acquisto, per esempio un trasferimento di residenza rimandato, può farla perdere per tutta la durata del finanziamento.

Quanto vale: 19% su 4.000 euro

Si detrae il 19 per cento degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione pagati nell'anno, su un importo massimo di 4.000 euro. La detrazione massima è quindi di 760 euro l'anno. Riguarda i mutui ipotecari stipulati per comprare l'abitazione principale. Si detraggono gli interessi, non la quota di capitale che si restituisce con la rata.

Gli interessi del mutuo sono tra le poche detrazioni al 19 per cento che non si riducono per i redditi alti: la limitazione prevista per chi supera i 120.000 euro non si applica a questa voce. Come per quasi tutte le spese al 19 per cento, però, il pagamento deve essere tracciabile, cosa che con l'addebito della rata in conto avviene normalmente.

Le tre condizioni

1. I tempi dell'acquisto. L'acquisto della casa deve avvenire nell'anno precedente o nell'anno successivo alla firma del mutuo.
2. L'abitazione principale. La casa deve diventare abitazione principale, cioè il luogo dove si dimora abitualmente, entro un anno dall'acquisto. Il termine sale a due anni se l'immobile va ristrutturato.
3. Il mutuo giusto. Deve trattarsi di un mutuo ipotecario contratto proprio per l'acquisto di quella abitazione.

Ci sono eccezioni per chi compra una casa in cui vive già in affitto e per chi deve trasferirsi per motivi di lavoro. Se in seguito la casa smette di essere l'abitazione principale, la detrazione si perde dal periodo d'imposta successivo, con l'eccezione del ricovero permanente in un istituto di cura, a condizione che la casa non venga affittata.

Cosa rientra oltre agli interessi

Nel limite dei 4.000 euro entrano anche gli oneri accessori legati al mutuo. Le istruzioni del modello 730 elencano tra gli altri:

• l'onorario del notaio per l'atto di mutuo, non quello per l'atto di compravendita;
• la spesa di istruttoria e la perizia tecnica;
• l'imposta sostitutiva sul capitale prestato;
• le spese per l'iscrizione e la cancellazione dell'ipoteca;
• la commissione dell'intermediario, la penale per l'estinzione anticipata e le differenze di cambio per i mutui in valuta estera.

Il compenso dell'agenzia immobiliare è una voce diversa: si detrae a parte, sempre al 19 per cento, fino a 1.000 euro, diviso tra i proprietari in base alla quota.

Mutuo cointestato

Il limite di 4.000 euro vale per il mutuo, non per ciascuna persona. Se due coniugi sono cointestatari al 50 per cento, ognuno detrae gli interessi della propria metà, fino a 2.000 euro a testa. C'è un'eccezione utile: se uno dei due coniugi è fiscalmente a carico dell'altro, chi paga può detrarre anche la quota del coniuge. Le regole su chi è a carico sono nell'articolo sui familiari a carico.

Due esempi di calcolo

Un dettaglio che sfugge spesso: se il mutuo è più alto del prezzo della casa aumentato degli oneri accessori, si detraggono solo gli interessi relativi alla parte di mutuo che copre il costo di acquisto.

Surroga, rinegoziazione, costruzione

Chi trasferisce il mutuo in un'altra banca con la surroga, o lo rinegozia, conserva la detrazione, ma solo sugli interessi relativi al capitale residuo del vecchio mutuo e alle spese collegate. Se nel frattempo si chiede un importo più alto, gli interessi sulla parte in più non si detraggono.

Esiste poi una detrazione distinta per i mutui contratti per costruire o ristrutturare l'abitazione principale: 19 per cento su un massimo di 2.582,28 euro di interessi, quindi fino a 490,63 euro, con un mutuo firmato nei sei mesi prima o nei diciotto mesi dopo l'inizio dei lavori.

Cosa cambia per i mutui dal 2025

La legge di bilancio 2025 ha introdotto, per chi ha un reddito superiore a 75.000 euro, un tetto complessivo a molte detrazioni per spese. Gli interessi dei mutui stipulati fino al 31 dicembre 2024 ne restano fuori. Quelli dei mutui stipulati dal 1° gennaio 2025, comprese le rinegoziazioni che valgono come nuovi contratti, rientrano invece nel tetto, come ha chiarito l'Agenzia delle Entrate nella circolare 6/E del 2025. Per la grande maggioranza delle famiglie, con redditi sotto i 75.000 euro, non cambia nulla.

Cosa controllare

• Le date: atto di acquisto, atto di mutuo e cambio di residenza, che devono stare nelle finestre previste.
• La certificazione annuale degli interessi rilasciata dalla banca, che di solito confluisce nel modello precompilato.
• Le fatture del notaio, per separare la parte relativa al mutuo da quella relativa alla compravendita.
• Le quote di intestazione del mutuo e della casa, e se il coniuge è fiscalmente a carico.
• Dopo una surroga, che la banca nuova indichi correttamente la parte di interessi detraibile.

In sintesi

Gli interessi del mutuo per l'acquisto dell'abitazione principale si detraggono al 19 per cento fino a 4.000 euro l'anno, quindi fino a 760 euro, se acquisto, mutuo e trasferimento della residenza rispettano le finestre di un anno. Il limite vale per il mutuo, non per ciascun cointestatario. Chi eredita o riceve in dono una casa trova le regole fiscali in altri due articoli, sulla successione e sulla donazione.

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